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歷次升息效應房市先蹲後跳

2024/03/26

央行意外升息，各界擔憂，將燒熄房市火苗，信義房屋指出，上次2022年利率連五升的經驗，無論就房屋交易量與房價走勢觀察，一直到2023年下半來才逐漸消化完利空，升息對於房市有短期壓抑效果，不過等到市場適應後，反映當下市場供需等基本面，呈現先蹲後跳的狀況。 2022年利率連五升之後，下半年買賣移轉棟數為14.7萬棟，年減15％，一直到2023年下半年逐漸消化完連續升息的利空，加上平均地權條例上路後利空淡化，市場交易量才逐漸轉為年增。就預售屋交量來看，連續升息期間，平均每個月預售屋交易量僅約6,200件，而2023年下半年平均每月交易量約9,400件，顯示預售市場信心也受到升息衝擊。就房價走勢來看，連續升息期間，七都房價漲勢收斂，2022年第二季到2023年第一季的信義房價指數年增率在下跌2％至上漲6％之間，不過2022年第二季到2023年第四季，都七房價漲幅則4％至20％，顯示升息對於房市影響淡化，也反映台股走高與通膨、新青安政策等市場環境，房價仍出現了一波漲勢。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，2023年上半年升息循環告一段落後，市場也逐漸習慣2％的房貸年代，加上新青安貸款協助年輕人降低短期購屋房貸負擔，台股也出現一波漲勢與通膨等因素帶動，房市又出現一波漲勢，這波買氣衝最快是新青安族群，中高總價市場並未出現失控狀況，反而總價1,500萬元以下市場表現活絡。此次升息半碼，對於房貸族的房貸支出增加，短期內還是會有降溫效果，不過影響程度不會像2022年連升五次那樣顯著，而此次升息背後原因主要來自於通膨預期與市場資金過多，要觀察這些因素對於今年房市影響。

稅務法規

預售屋轉售魔鬼藏在細節裡國稅局提醒納稅人別算錯這一項

2024/03/25

財政部中區國稅局提醒，房屋出售後，納稅人應該以實際出售價格推估，並且以據以核算3%可減除費用，並不是以預售合約價格計算。中區國稅局表示，2021年7月1日以後出售，在2016年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地權利，於申報個人出售房屋土地交易所得時，應以實際收取價金列報收入。中區國稅局舉例說明：甲君向建設公司購買預售屋合約總價為800萬元，但支付價款125萬元後，一年內讓與預售屋及其坐落基地權利給乙君，出售合約總額900萬元，乙君實際支付甲君價金225萬元。據此，甲君應申報出售前實際收入225萬元，取得成本125萬元，以收入225萬元扣除取得成本125萬元，在扣除費用225萬之3%後，再乘以房地合一稅未滿2年的稅率45%，應納稅額419,625元。國稅局指出，近期發現納稅義務人出售前揭房地權利申報個人房屋土地所得稅時，誤以轉讓合約及原訂購買合約登載總額作為成交價額及取得成本，並據以核算3%可減除費用，但觀察財政部81年9月2日台財稅第810824931號函釋規定意旨，應以轉讓人實際收取價額核認權利讓與價額，不含受讓人後續支付建設公司或地主之價款。

稅務法規

央行升息、新青安「凍漲」政府同額利息補貼半碼

2024/03/22

財政部表示，自2023年8月1日上路的新青安貸款方案，經行政院討論，利率部分因應升息趨勢，原公股銀行減收利息半碼續辦，再由政府透過住宅基金補貼至2026年7月31日止。新青安一段式機動利率將繼續維持1.775％的地板價。中央銀行3月21日理監事會議決議調升利率半碼，即0.125個百分點，財政部表示，依據行政院本（22）日召開「升息因應方案會議」決議，基於落實照顧青年政策，協助無自有住宅家庭購屋，降低升息衝擊，除現行由公股銀行自行吸收半碼及政府額外補貼1碼外，就本次升息部分，不論既有貸戶或新貸戶，均由政府同幅補貼半碼至2026年7月31日止。財政部表示，為兼顧中央銀行升息之貨幣政策目標及減輕民眾房貸款資金壓力，財政部將儘速修正「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」報請行政院核定實施，俾落實政府照顧無自有住宅家庭購屋安居政策美意。

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小港又有新建設小港森林公園設運動中心動工景觀宅房價站3字頭

2024/03/11

小港近來持續推動重大建設，位於小港森林公園的小港運動中心今(11)日動工，結合小港森林公園綠地規劃，提供高餐校區及小港國際機場周邊區域在地居民遊憩運動去處，促進小港區經濟產業活絡與居住品質。建設總經費6.49億餘元，預計115年6月完工。市調顯示，小港森林公園的充裕休閒與賞景機能，讓公園景觀宅房價已站上3字頭。高雄市長陳其邁表示，針對運動人口的需求，市府陸續啟動前金、楠仔坑、三民、小港、鼓山、岡山、路竹等運動中心之規劃及興建，而位於小港森林公園範圍內的「小港運動中心」規畫完善運動場域、兒童遊戲室、滑步車廣場、各式有氧教室、25公尺溫水游泳池及SPA池等設施，為在地民眾提供優質便利的運動環境，滿足民眾運動休憩需求。工務局說明，本案參酌地方民意，因應保有小港森林公園更多綠意，經持續溝通後，修正原設計，新方案採立體化方向規劃，縮減開挖面積以減少對小港森林公園之影響。運動中心外型以飛翔的線性量體勾勒飛機起飛之意象，以象牙白為主要整體建築物配色搭配亮黃色營造活力氛圍，印襯南高雄天際線，配置適當遮陽下大面開窗面向公園綠地，友善鄰里為設計核心，打造極具在地特色的運動中心。新工處指出，調整後之「小港運動中心」為地上三層鋼筋混凝土加鋼結構建築，1樓設有室內溫水游泳池及商業空間、2樓則為健身房及瑜珈室等室內運動空間、3樓則設有綜合球場，總樓地板面積達7,893平方公尺(近2,400坪)，預計啟用後將串連小港森林公園遊憩設施，成為小港區公共設施的新地標，並提供小港區民眾更好的生活照顧環境。市調顯示，小港森林公園一帶，已成為輕豪宅大樓推案新熱區，房價帶多介於單坪27~29萬元之間，但緊鄰小港森林公園的高樓層景觀戶，實價登錄已陸續出現3字頭成交價，創下小港房價高檔行情。

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興富發「孟學苑」實登曝光　均價44萬最貴單坪48.6萬

2024/02/21

去年底傳出僅花3天半時間就全案近完銷的興富發建設大順商圈造鎮案「孟學苑」，今(21日)首批實價登錄曝光，總計揭露96戶，交易時間點落在今年1月3-10日，住家每坪成交單價最低37.9萬元，最高48.6萬元，店面成交單坪82.3萬元，而在目前揭露數據中社區均價來到每坪44.05萬元，打破區域成交行情。 2021年興富發建設旗下子公司碧江企業以23.5億元，取得國產實業所持有「悦誠廣場」土地產權，並規劃造鎮案「孟學苑」，該案地上24樓，社區2026.95坪總戶數達933戶，坪數21-40坪主力2-3房，從去年12月底開始接洽客戶，並於1周審閱期後開始陸續簽約，然而該案因緊鄰800億元大順百貨商圈開發計畫，又有新上國小與龍華國中具9年明星學區，加上興富發採優付方案行銷，因此短期創出大量交易，而此次實登揭露96戶。在目前已揭露96戶中僅14戶屬3字頭末段房價，其餘戶戶成交4字頭，當中B棟頂樓24樓，23.78坪成交1167萬元，若拆算車位，住宅每坪成交48.6萬元，改寫整個河堤社區房價新高。富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，該案大賣主要是緊鄰富邦等多場百貨商場開發案，加上優惠付款一開始僅需拿6%，讓不少資產客進場卡位，加上河堤社區有著超過3.5萬人，區段換屋需求高，造就建案出現大賣現象。

稅務法規

新青安發威 12月新承做房貸直逼千億大關再創新高

2024/01/26

新青安房貸發威，剛性需求出籠之下，房市買氣升溫，央行統計，去年12月五大銀行新承做購屋貸款衝上新台幣989.55億元，直逼千億元大關，且連2月改寫統計以來新高紀錄。中央銀行今天公布2023年12月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款加權平均利率為2.051%，較11月上升0.023個百分點，主因是資本支出以外的各類貸款利率上升所致。進一步觀察四大類放款，外界最關注的新承做購屋貸款，去年12月規模持續飆高、衝上989.55億元，月增93.93億元，距千億元大關僅剩一步之遙，且繼去年11月新承做房貸895.62億元，創統計以來新高後，12月再次改寫紀錄。 12月新承做房貸利率則微增0.008個百分點至2.079%。央行官員說明，年關將至，按照華人傳統，農曆年前正是購屋、交屋的旺季，季節性因素使得市場買氣顯著升溫；另一方面，去年8月上路的新青安房貸方案提供優惠條件，讓有自住需求的民眾得以進場購屋，也讓交易量擴增。由於新青安方案成功催出買氣，2023年全年五大銀行新承做房貸擺脫負成長陰霾，年增8.4%。媒體關注，房市景氣走出谷底，五大銀行新承做房貸又連2個月創高，如何看待當前市況。央行官員表示，新承做房貸創高，當中有季節性因素推升，此外，2023年五大銀行新承做房貸年成長8.4%，但2019年成長近2成、2021年年增率也有12.6%，去年年增率未創高，顯示房市沒有過熱，央行將持續緊盯房市變化。央行官員接著指出，觀察去年12月五大銀行新承做房貸的結構，新青安達360.99億元，占比達36.48%，顯見房市買氣仍以剛性需求為大宗。至於五大銀行新承做週轉金貸款，12月為8415.05億元，年增率突破2%至2.015%，央行官員說明，時序接近年底，季節性因素使得企業週轉金需求增加。

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高雄房市狂噴興富發孟學苑一周完銷、太普美術海熱賣

2024/01/26

高雄房市驚喜連連，興富發（2542）集團「孟學苑」預售案900餘戶一周完銷；另家重量級建商太普建設推出的「美術海」新成屋上周六推出一天狂銷57戶，港都房市熱絡無懼寒流。上市建商主管說，總統大選結束後房地產市場變數沈澱，高雄市況往好的方向發展，市場買氣轉強，對建築業來說如大旱望雲霓，金龍年展望多有期待。多家上市櫃建商以及銀行主管表示，興富發集團在高雄民族路、大順路角地的「孟學苑」，是最近市場討論熱度最高的案場。這片基地前身是大統新世紀以及興富發悅誠廣場賣場，「做百貨零售失敗，規劃建案後則大紅特紅」。全案2026坪基地上規劃933戶，坪數21至40坪主力2至3房，每坪表價42萬元起跳，成交價從較低內棟樓層3字頭中末段，到較好樓層4字頭中段，最關鍵因素在於付款輕鬆，吸引大量年輕購屋族群湧進。銀行經理說，興富發在「孟學苑」預售案上再度發揮創意，公司無息貸款催化下，二成的頭期款可延長到五年付款。以總價1000萬元為例，200萬元頭期款五年支付，每年只要40萬元，只要小儲蓄加上固定收入的都買得起，因此造成轟動。上市建商主管表示，全台灣投資客喜歡跟著興富發跑，此案吸引大量投資客組團掃貨，一名頗具知名度的房市網紅公開說，「高雄出大事了」，因為興富發「孟學苑」已經完銷，買不到房只好再搭高鐵回台北。另一方面，太普「美術海」在左營軍港附近，數年前京城建設在附近的「四季」案每坪13萬元，如今「美術海」新價上達39萬元至49萬元，大漲三倍以上，購屋者同樣買單。上市建商說，「美術海」潛銷期二房數十戶就全部出清，上周六第一天正式開樓盤銷售，一天成交57戶，除了太普建設名稱響亮外，全案樓層拉高，坐擁海洋景觀，加上離美術館15分鐘車程，附近生活機能便捷等都是優點。上市建商指出，高雄還有其他建案最近都賣得不錯，主要散落在橋頭新市鎮附近，當地離台積電（2330）園區不遠，產業進駐後人流、錢流進來，自然帶動房市走旺，京城集團預計過年後推辦公大樓，各家上市櫃建案摩拳擦掌準備大顯身手。

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狂掃家樂福據點　興連城12.5億購入左營崇德南屏2門市

2024/01/26

【記者葉家銘／高雄報導】台積電效應讓高雄房價大幅提升，也讓建商更有意願高價購地，為未來推案佈局打根基，最新實登揭露興連城建設旗下立誠廣告，去年7月以總價4億118萬元，購入目前承租給「家樂福超市崇德店」店面，然而興連城購入家樂福超市不僅1家，位於漢神巨蛋商圈南屏與新榮街，目前承租給「家樂福超市左營南屏店」店面，則成交金額8.5億元，合計2店總成交額達12.5億元。「家樂福超市崇德店」位於商業機能發達左營崇德商圈，區段位屬漢神巨蛋與左營高鐵商圈之間，地坪271.07坪，建坪185.37坪，實登揭露在去年7月成交4億118萬元，興連城建設負責人周惠賓指出，該筆地建物租期要到2028年才會結束，在買賣不破租賃下短期不會有開發計畫，未來規劃興建地上15樓建築，屬2-3房，因距離銷售期還有很長時間，因此房價無從評估。然而興連城購入家樂福超市不僅崇德店，位於漢神巨蛋側門口「家樂福超市南屏店」，在去年就傳出成交訊息，然而真實買方卻從未曝光，該店面地坪598.76坪屬住4用地，每坪成交金額142萬元，換算總價達8.5億元，而該筆成交內容在《壹蘋新聞網》取得獨家訊息後，求證周惠賓也已獲證實，而店面租期到2027年才終止，短期亦無開發計畫。興連城建設以代銷起家，近年來積極轉型成指標建商，且購地屢屢斬獲，如去年在高市鼓山美術館特區與楠梓高雄大學分別購地，美術館土地位於馬卡道路，佔地337.65坪屬特住五分區，成交金額5億1322萬元，另興連城攜手芳崗建設投入2.74億元購入楠梓高雄大學特區489.9坪住3地，土地正對萬坪藍田公園，每坪成交56萬元。

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橋頭暴漲「台積電只是利多之一」　專家揭這3區：已在醞釀漲勢

2024/01/19

高雄房市話題不斷，在台積電證實啟動評估第3廠等議題帶動下，房市前景令人期待，但有網友認為，台積電只是推高房價的因素之一，就連房仲業者也指出，包括楠梓、左營、仁武區的房價，已經在醞釀一波漲勢，更被業者欽點為新房市熱區。 PTT論壇最近出現一篇文，還以「橋頭房價暴漲，高雄其他地方連動？」當作標題，指稱台積電評估在高雄新增第3廠，雖然視為房市加分，但也只是眾多利多之一，因為通膨也是背後推手，只是外界往往忽略大環境因素，習慣將房價上漲歸咎於台積電。觀察高雄市民心聲，近2年來有不少人對台積電設廠抱持質疑，由於官方始終沒有肯定答案，市場消息一變再變，從傳出28奈米又改成2奈米，令房市出現一種現象，購屋族認定沒有利多，出手力道也放緩，還有建商懷疑自己在「傳聞中可能設廠區域」推案是否正確，導致高雄在2022～2023市況相對冷清，但房價仍是鐵板一塊，就能發現台積電並非唯一推動價格的因素，追根究底也與通膨和營造成本飆漲有關，而且是全台大漲連動。針對以上特殊觀點，高雄資深房仲業者張小姐告訴EBC地產王，從房市角度來看，台積電等議題大幅提振賣方信心，現況不可能大降價，例如楠梓房價有望迎來一波漲勢，目前新案每坪都要32～42萬元，在科技產業利多帶動下，價格有望攀升將近1成，建議買房回歸需求，該出手就要勇於出手，能避免錯過這波補漲潮。她提到，如果想卡位台積電利多，楠梓可以選擇靠近高雄大學一帶，目前屋齡10年左右的三房平車產品，權狀42～50坪，總價普遍1100～1200萬元，屋齡3年內的才會超過1200萬元，尤其適合年輕家庭，也是提早卡位的選項之一。另一名房仲陳先生認為，除了楠梓區受惠台積電紅利，左營、仁武也是房市潛力股，其中左營擁有高鐵優勢，買盤不乏北部客群，目前透天總價3000多萬元，已經出現一波漲勢，此外仁武基期低，新案開價每坪大約28～33萬元，總價2000萬元內就有不錯的透天，特別吸引小資族青睞，在市場需求帶動下，房價也將持續看漲。陳先生提到，仁武區的房價也有一波漲勢，早在台積電2奈米設廠話題之前，房價就維持穩定攀升，但因房價基期低，總價850～1100萬仍有機會入手2房大樓，如今在建設利多帶動下，有望成為高雄下一個房市熱區。

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房價不可能跌！營建成本12→25萬賴正鎰嘆：40年沒發生過

2024/01/12

台灣房市利空出盡，市場預估今年逐步回穩，鄉林集團指出，開發商這幾年儲地過多，需2~3年消化，因此土地交易量減，地主態度鬆動、略有降價趨勢，不過董事長賴正鎰今（4）日直言，大台北營建成本從每坪12.5萬元漲到25萬元，「我從業40年來沒發生過！」還有「政府給那麼多稅，房價不可能下降！」鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰今日指出，2023年台灣房市受全球通膨與升息，工料雙漲，隨著平均地權條例與房地合一2.0的利空出盡及大選前釋放新青安等利多，年底逐步回穩，推案量增加，全年總銷2.1兆元，年增6%，不過推案戶數較前年約少1.5萬戶，年減12.5%。建商已買地吃飽飽推案量仍高原本推估全台推案量可能年減15%，總銷降為1.6兆元，但因為工料雙漲造成建築成本上揚，全國推案總銷金額反而暴增，「突然有這樣的推案量，主要是業者這幾年大買土地，都吃得飽飽的」，賴正鎰解釋，市場衰弱，政府又頒布許多打房政策，又以18個月未開工就收回資金的金融信用管制對建商壓力最大，短期內需把手上案子推出來。 ▼受通膨及工料雙漲等影響，房價持續上漲。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）去年土地交易量明顯減少，地主態度也受到影響，地價開始鬆動降價，不過房價是否因此也跟著鬆動？賴正鎰則篤定回答「不可能！」由於俄烏戰爭2年未止歇，又有以巴戰爭及紅海危機，全球原物料及物價持續上漲。營建成本漲翻倍從業40年未見賴正鎰吐露，台灣的營建成本每坪從8.5萬元漲為15萬元、台北地區也從12.5萬元漲到25萬元，是一倍以上的漲幅，「這是空前紀錄，從事40多年的房地產業，從來沒有發生過」。「每個候選人都在談高房價，事實上高房價絕對不是某些人故意把價格提高的，真的就是物價上漲，錢變薄了！」賴正鎰繼續說，不只原物料漲價到建商都飽受壓力，政府還加了那麼多稅，接下來還要提高最低基本工資、軍警公教調薪、電價調整等措施，加上徵收碳費，所有生產物價都會上漲。 ▼賴正鎰指出營建成本翻倍漲，房價不可能下修。（圖／EBC地產王張琬聆攝）選後房市恢復向好估計與去年變化不大房地產業對全球經濟表現最為敏感，賴正鎰預估，鋼筋、水泥、鋁銅、玻璃等建材價格預估成長15%，拉高營建成本，開發商推案利潤降到9至12%，以每個新案要3~4年完工交屋，等於每年利潤只有3%多，「房價不可能下降，蛋黃區還會微幅上漲10~15%」。對於選後房市的看法，賴正鎰表示「不管誰當選，感覺這次大家都習慣了，應該還好」，選後估計經濟持續恢復向好，開發商找到貼近市場購房的銷售策略，今年仍維持在2.1兆元推案量，交易以總價市場為考量，多推23~55坪產品，保持「價穩、量平」的格局，變化不大。

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2023年房地產大事回顧》打炒房、限貸令輪番上陣新青安逆轉房市

2024/01/05

2023年進入倒數計時，回顧今年房市，歷經央行5度升息，房貸利率衝破2%，政府祭出五重拳打炒房，確實抑制投機風氣，加上央行推出第五波選擇性信用管制，讓建商哀鴻遍野，市場原本預期房市呈現「價量雙縮」，未料，政府為首購青年推出的新青安房貸卻意外帶動房市升溫，也跌破許多房市專家的眼鏡。迎接2024年的到來，《太報》特別整理2023年房地產大事回顧，哪些政策對房市造成影響，還未上路的政策，在明年總統大選結束後，是否會延續下去？甚至帶來新的變化？央行5度升息房貸利率升破2% 2022年COVID-19引發全球大流行，打亂全球供應鏈，加上俄烏戰爭、歐盟與俄羅斯相互經濟制裁，引發石油和天然氣等原物料、糧食價格暴漲，導致全球通膨居高不下。為了抑制高通膨，全球主要央行狂踩油門、競相升息，我國中央銀行也不例外，相較歐美的暴力升息，央行採取較溫和手段。從2022年3月至2023年3月間，共升息3碼、0.75個百分點，連帶讓房貸利率也從1.378%攀升到2.077%（根據央行公布五大銀行新承做放款平均利率），利率連續6個月都超過2%。若以貸款1000萬元、30年期本息均攤來試算，以貸款1000萬元30年期本息平均攤還試算，5次升息前利率1.378%，每月應償還的本利和金額為3萬3930元，5次升息過後利率來到2.077%，每月金額增至3萬7353元，還款金額多出3423元，一年增加約4.1萬元的房貸支出。對大多數的房貸族造成極大的負擔，第五波選擇性信用管制七都第2戶貸款上限7成央行從今年3月之後，政策利率「連三凍」，卻在6月中旬無預警祭出第五波選擇性信用管制，規範七都第2戶購屋貸款最高成數上限為7成，讓建商猝不及防、抱怨連天，甚至有不動產開發公會在會員大會通過臨時動議，將聘請律師並聯合其他公會，擬提告政府施政違背「信賴保護原則」。央行總裁楊金龍在今年6月理監事會後記者會說明，由於全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，且截至今年第1季，自然人持有2筆購屋貸款人數及占比有增加趨勢，尤其是七都第2戶購屋貸款的平均貸款成數，到今年4月底占比達7成7，顯示貸款條件漸趨寬鬆，所以，決定推出第五波選擇性信用管制，新增規範自然人在七都第2戶購屋貸款最高成數上限為7成，自今年6月16日起實施。同時，考量換屋族的需求，央行也設有「但書」，即借款人清償名下第1戶房貸，不受貸款成數7成限制，且規定以借款者本人為規範對象，並非以家庭歸戶辦理，不影響家人申辦房貸的權益，同時，規範不溯及既往。只是換屋族反彈聲浪大，央行於7月10日再發布「有條件放寬」，即對實際換屋者的協處措施，只要借款者與銀行簽切結書，在七都第2戶購屋貸款撥款後一年內，出售第一戶房屋及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第一戶房貸抵押權，以及不得以轉貸等方式規避，就可以不受貸款成數上限7成的限制。央行也提醒，本項規定今年6月16日起申辦的貸款案件均可適用，但借款人違反切結事項，必須要承擔不利違約效果，包括立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項的違約金。央行自2020年起祭出5波選擇性信用管制，不僅出手打炒房，也是要銀行控管不動產授信風險，避免信用資源過度流向不動產市場。《平均地權條例》上路 5大子法嚴打炒房近年來房價持續攀升，薪資所得趕不上物價、房價，民眾怨聲載道，政府祭出打炒房五重拳，包括炒房可重罰5000萬元、限制換約轉售、私法人買受住宅採許可制、檢舉獎金制度、預售屋解約申報登錄等，並於今年1月初、由立法院三讀通過《平均地權條例》部分條文修正草案，更趕在7月1日正式上路。新制中最受矚目的是限制預售屋、新成屋換約（俗稱紅單）轉售，自今年7月1日以後，簽訂預售屋或新建成屋買賣契約的買受人，原則不得將契約讓與或轉售給第三人，及自行或委託刊登讓與或轉售廣告，違者可重罰300萬元。不過，配偶、直系血親或二親等內旁系血親間，或是符合內政部規定的情形，並經直轄市、縣（市）主管機關核准，才能讓與或轉售；此外，買受人符合得讓與或轉售情形並經核准者，其得讓與或轉售的戶（棟）數，全國每2年以1戶（棟）為限。另一項備受討論的「私法人買受住宅許可制」，私法人欲購買住宅須檢附申請書及使用計畫書、相關文件等，並分為「免經許可」及「需經許可」2種。前者買受住宅具有公益性、必要性，有9種「免經許可」情形，如進行都更危老重建、買受古蹟建築進行保存維護；後者因正常經營用途需要，有6種「需經許可」型態，如買受住宅作宿舍、具規模出租經營使用，但經許可取得住宅後，且須受到5年不得移轉等限制。因應限制換約轉售的新規定，避免解約轉讓給第三人的做法，新制建立「解約申報登錄」，預售屋買賣契約如有解約情形，建商應在30日內申報登錄資訊，如申報登錄價格不實，最高可罰15萬元、得按次處罰。此外，民眾發現不動產炒作銷售、買賣或申報登錄資訊違規，可檢具證據資料進行檢舉，經過查證屬實並處以罰鍰後，將實收罰鍰總金額一定比例做為檢舉獎金、最高1000萬元。新青安房貸登場房市下半年交易量噴發政府祭出史上最重打炒房政策，加上升息及選擇性信用管制措施，今年上半年六都累計的買賣移轉棟數約10.7萬棟，年減18.4%、創近5年新低，還有總統大選因素，當時許多房市專家看待下半年更不樂觀，買賣雙方陷入價格磨合期，房價有機會小幅鬆動。未料，財政部與內政部在8月1日聯合推動的「新青年安心成家房貸」專案（新青安房貸）大幅翻轉下半年房市，截至今年11月的六都累計的買賣移轉棟數為21.2萬棟，年減幅收斂至4.7%，原本外界預期今年全年買賣移轉棟數陷入28萬棟保衛戰，現在幾乎確定能站穩30萬棟以上。相較於舊青安房貸，本次新青安房貸的亮點，在現行公股銀行貸款利率已減半碼的基礎上，政府再補貼1碼，一段式機動利率降至1.775%，堪稱市場超殺利率，且貸款金額提高至1000萬元，貸款年限拉長至40年，寬限期最高5年，吸引不少40歲以下的首購族進場。然而，新青安貸款的優惠期只有3年、到2026年7月31日止，3年期滿後不再有1.5碼的利率補貼，若之前申辦過舊青安房貸者也不適用，而房貸年期最長可貸40年，但銀行仍會評估申請者的職業、年收入、聯徵紀錄優良否或是具資產實力等，不見得都能「貸好貸滿」40年期。囤房稅2.0三讀打不到建商、租客也緊張被視為健全房市重要一環，俗稱「囤房稅2.0」的《房屋稅條例》部分條文修正草案，於12月19日在立法院三讀通過，由現行縣市歸戶改為全國歸戶，且採「全數累進」計稅，針對非自住住家用稅率，多戶且未作有效使用者，稅率從現行的1.5%~3.6%上調至2%~4.8%。對於出租且申報租賃所得達租金標準的房屋或繼承取得共有住家用房屋者，稅率則調降至1.5%~2.4%；並對建商餘屋按照「持有期間」分級課徵，持有二年內為稅率2%~3.6%，持有超過二年適用稅率2%~4.8%。根據財政部統計，「囤房稅2.0」上路後，約有96.8萬戶至135.8萬戶房屋稅負會增加，囤房大戶、持有多戶新屋、有大量餘屋的建商最受衝擊，最快明年7月上路、2025年5月開始課稅，由於房屋稅屬於地方稅，各縣市的房屋差別稅率得由各縣市政府自行訂定。雖然囤房稅的用意，讓部分空置未作使用房屋、建商未依市況調價而持有多戶餘屋能夠釋出，增加房市供給量和租屋市場。房市專家世昌分析，囤房稅2.0確實達到「量能課稅」，但全國建商為了迴避成屋被課重稅，將會儘可能推預售屋案、放棄成屋市場；而預售屋價位與風險相對成屋較高，對民眾更為不利。民團則憂心，囤房稅2.0對空屋釋出效果不佳，目前稅基普遍過低，依財政部資料推算多屋者平均每屋每年增加稅額3500元至6200元，房東的稅負持有成本提高，恐轉嫁到房租。囤房稅差別稅率指引。太報製表虛坪改革、預售屋信託擔保…未竟之業除了上述已經立法院三讀、上路實施的房地產政策，還有幾項仍在進行中的改革措施，如公設比改革、防預售屋爛尾樓、青年購屋公積金等，恐怕都要等到總統大選後，才有機會塵埃落定。由於新建案的公設比至少3成起跳，甚至高達4成以上，內政部長林右昌曾表示，要避免停車位灌到「大公設」，以及檢討免計容積項目，按內政部擬定方案，將可有效將公設比降至25%至30%，促使公設比合理化，因涉及《公寓大廈管理條例》、《建築技術規則》等修法，時程要等行政院決定。而今年也爆發爛尾事件，引發民眾擔憂。部長林右昌也提到，針對預售屋信託擔保機制的精進作為，包括明確規範預售屋購屋者所繳價金，應使用在實際工程興建項目中，並將研議價金動支時間合理性，以及建商若無法依約完工，買方所繳價金的信託財產不得強制執行，遭法拍時有優先受償權等。為了支持年輕人買得起房，內政部今年6月曾提出建立青年購屋「積」金機制，當時林右昌表示，是累「積」而非基金的基，希望推行年輕人定額儲蓄，再加上政策支持等，讓有定期儲蓄的年輕人，能籌得購屋的第一桶金，至於政策適用的總價金額、購屋者年所得等適用範圍研議配套措施。

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台積電進駐高雄！廠區土污解列、再生水供應成關鍵

2023/12/18

高雄近兩年成功國際招商，晶圓代工龍頭台積電也進駐楠梓產業園區，帶動地方經濟、創造就業機會，從高雄土地配置、水、電資源，到交通的實質規劃，讓周邊配套方案更加完善，都是國際大廠能夠順利進駐的關鍵。高雄成功招商台積電2nm進駐帶來龐大產值面積超過29公頃的晶圓代工龍頭台積電高雄廠正興建趕工當中，高雄近兩年成功國際招商，護國神山進駐楠梓產業園區，成為關鍵指標，帶動地方經濟並創造就業機會，國際大廠進駐最重要的是周邊配套方案都能完善。高雄立委候選人李柏毅指出，台積電會選擇高雄，最重要的原因是縮短了中油廠區土污整治的年限，從原本國民黨時期的20年，縮短成為3年，花了280億的預算整治中油土污的廠區，讓它提早解列，而且現在已經有30公頃解除列管。綠議員推捷運紫線、新台17 力促路網更完善此外，地方資源也是廠商進駐高雄最關鍵的衡量點，橋頭再生水廠與楠梓再生水廠，預計115年、117年起，就能開始供應台積電2奈米廠高達3萬噸的用水，同時在交通規劃上，李柏毅建議加速台積電高雄廠，周邊四大交通建設進度。李柏毅點出新台17線對於楠梓跟左營非常重要的道路，也迎接台積電跟未來橋頭科學園區，南北向非常重要的一條道路，這條道路在2026年要如期完工，他還希望拉一條捷運紫線。另外，督促高市府要鼓勵中油進行企業大樓與總部等相關建設，盡速處理日照中心設立，台積電高雄建廠，加速在地產業翻轉數位轉型，期望讓台積電周邊配套方案更為完善，打造國際型產業聚落。

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