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糟糕了！土地買賣尚未過戶前就趕緊轉售居然被罰移轉現值2%罰款

2023/12/18

老王辛苦積蓄多年，發覺近來屏東房市有逐漸上揚的市場跡象，就將手頭上約500萬元現金，在市區買下一戶舊透天厝，卻在過戶前，就找到新買家，立即轉手出售，沒想到居然被稅捐機關罰款，才驚覺想要投機的取巧心態不可取。屏東縣政府財稅局表示，土地買賣承買人未向地政機關辦理所有權登記移轉，即再行訂約出售，被查獲將處以出售移轉現值2%之罰鍰。依土地稅法第54條第2項規定，土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值2%之罰鍰；但依稅務違章案件減免處罰標準第18條第2項規定，其移轉現值在新臺幣100萬元以下者，或辦竣權利移轉登記前經依規定撤回或註銷移轉現值申報者，免予處罰。舉例來說，王先生於112年11月15日訂約向土地所有權人陳小姐購買土地1筆，未向地政機關辦理土地所有權利移轉登記，即於112年12月1日再行出售該筆土地給張小姐(土地移轉現值為新臺幣120萬元)，依上開規定因土地移轉現值超過新台幣100萬元，應處以王先生該筆土地移轉現值2%之罰鍰(即120萬x2%=2萬4000元)，提醒土地買賣當事人切勿心存僥倖違反規定。

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行政院拍板！未來8年社宅大計重劃區最高5%蓋社宅

2023/12/15

內政部14日於行政院院會報告「推動社會住宅成果與提升社宅用地供給精進措施」，在2024年中央推動社會住宅20萬戶目標即將達成之際，也擬定2025年~2032年住宅政策新目標，未來將擴大土地盤點及精進各項配套措施，並將要求未來整體開發區辦理區段徵收及市地重劃時，在直轄市應留設5%、其餘縣市應留設3%供社會住宅使用並專案讓售給中央政府興辦社宅。另於都市更新及大眾運輸導向開發(TOD)的「容積獎勵」及「增額容積」項目亦需優先納入提供社會住宅，以達成興建25萬戶社會住宅為目標，另持續推動25萬戶包租代管及50萬戶租金補貼，照顧不同族群的居住需求及居住權益。林右昌表示，台灣社會住宅的發展，可分為2017~2020年以地方主辦階段，惟2020年起地方興建速度減緩，後由內政部及國家住宅及都市更新中心來接手加速社會住宅的興建，截至今年11月底，全國直接興建的社宅戶數達9萬1,189戶，其中中央興辦4萬6,732戶（51%），地方興辦4萬4,457戶（49%）。在短短3年內，中央興辦社會住宅的總數已超越地方，並遍及全臺20縣市（含澎湖），完成「社宅環島」里程碑。此外，中央也將在連江與金門開辦，照顧當地及移居民眾就業與居住需求。林右昌表示，為更貼近實際生活需求，未來直接興建社會住宅將考量人口、產業發展、通勤情形等因素，持續擴大盤點各部會國公有土地，運用低度利用、老舊機關廳舍合作興建社宅及退場學校校地等，充實社會住宅興建儲備土地，讓下階段國家資源能做最有效益的使用。林右昌進一步表示，為拓展社會住宅土地的多元取得管道，未來各縣市進行整體開發區辦理區段徵收及市地重劃時，必須保留3~5%供社會住宅使用並專案讓售給中央政府興辦社宅。此外，都市更新及大眾運輸導向開發(TOD)的「容積獎勵」及「增額容積」項目也需優先納入提供社會住宅，讓城市開發之際，就預先納入居住規劃，以因應未來周邊整體發展及居住需求。

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高雄鐵路地下化最後一哩路　九如橋拆了

2023/12/10

高雄鐵路地下化後，原跨越鐵路的陸橋及地下道陸續拆除填平，目前僅剩最後一哩路的九如橋，26日最後服務用路人後展開拆除作業，市長陳其邁與議長康裕成，偕同府會團隊主持祈福動工儀式，陳其邁期許引道拆除及橋梁新建工程務必如期如質完成，期盼能在卸任前主持新橋剪綵完工典禮，也提醒用路人提前改道，遵照交通引導標示行駛。興建於民國65年的九如橋，跨越翠華路、河西路、同盟路及愛河，是高雄東西向的交通要道，屬於都市計畫公告防災計畫的第一層級緊急道路。考量橋齡47年已達設計年限，結構斑駁待修，基於區域防災需求、區域發展，在鐵路地下化後，10座陸橋及2座地下道陸續拆除或填平，上午完成富邦馬拉松路跑後，九如橋宣告功成身退，立刻展開拆除作業。陳其邁表示，九如橋引道600餘公尺，除了橋齡已久，對於周邊整體土地利用及地方發展皆造成不良影響，因此市府決定拆除，過去愛河與中都不相連通，也造成景觀不佳、易淹水的疑慮，未來拆除後將從美術館往中都地區連通發展，也希望工程品質、都市計畫調整一次到位，帶動三民區與鼓山區的整體繁榮，更加進步宜居。九如橋拆除期間，預計今年12月中旬先行恢復翠華路、河西一路、同盟三路南北向通行，113年1月中旬恢復九如三路及九如四路平面道路通行，整體拆除工程預定113年3月完成，拆除經費約1.37億元。之後將投入約5.8億元，進行橫跨愛河的橋梁新建工程，完工後可提供雙向各一快車道及一混合車道，縫合兩側交通道路及都市景觀。工務局呼籲，施工期間，車輛請改行願景橋及中都橋，東往西車輛可於中華二路或美都路提前改道，西往東車輛可於青海路提前改道願景橋，或利用鼓山三路連結中都橋。原行駛之公車路線改走願景橋，並配合取消東側停靠站，拆除期間可能造成不便，請用路人及早因應提前改道，配合設置的指示標誌通行，避開壅塞路段行駛。

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高雄左營圖書館擁書香氛圍景觀輕豪宅招手科技新貴

2023/12/07

政府積極推動北高雄新新左營發展，推動北城計畫與左營高鐵科技之心商辦門戶計畫，並迅速串連美術公園綠意環境，在鐵路地下化完工與新莊一路打通，連結漢神巨蛋百貨商圈、高鐵左營站區與蓮池潭的消費休閒與交通便利優勢，加上緊鄰左營圖書館、海青工商校園、西門遺址公園與軍區、左營軍港的無敵視野條件，透過快速路網迅速連結高鐵、台鐵與捷運便利交通，同時在15分鐘車程內的台積電2奈米先進製程廠區動工效應帶動下，左營圖書館生活圈快速崛起，該區景觀輕豪宅大樓，可望成為科技新貴重要購屋目標。　　書香、人文、綠意環境擁商圈、交通、建設優勢華友聯集團董事長陸炤廷指出，左營圖書館生活圈的發展，受惠於北高雄凹仔底的商圈熱鬧繁榮持續成長，同時區域坐落的漢神巨蛋百貨開幕營運後，成為高雄營業額最高的百貨公司，吸引大量消費人潮，也讓區域消費與休閒機能更充裕，加上高雄捷運紅線通車，讓生活圈蓬勃發展。該生活圈的建設，除了可迅速連結漢神巨蛋百貨商圈之外，該生活圈也鄰近新光三越百貨商圈，已逐漸呈現北高雄核心商圈的發展態勢，可望進一步擴大百貨商圈發展，從該生活圈到高鐵左營站區，也僅約5~8分鐘車程，聯外交通相當順暢便利。生活圈的對外交通，涵蓋北高雄多條主要交通要道，包括翠華路、中華一路、左營大路、鼓山三路、新莊一路、大中一路等。目前在高鐵左營站與捷運紅線設R16站，並連結博愛路、華夏路與中山高速公路鼎金系統交流道、國道10號高速公路的交通條件下，讓區域商業氣息逐漸活絡，新莊一路打通勝利路串連漢神巨蛋百貨商圈，並帶動地價與房價水準上揚，區域人口進駐增多，成為高雄輕豪宅大樓推案新熱區，生活機能與交通條件趨於完善。　校園、公園、軍區、軍港寬闊視野景觀輕豪宅市場正夯　鐵路地下化完工且打通新莊一路連結勝利路後，規劃雙向皆四車道，串聯東側原生植物園、西側洲仔溼地與蓮池潭、北側之半屏山與西南側之龜山等綠色自然棲地。開通後可直接由漢神巨蛋百貨商圈連通至蓮池潭風景區，快速連結美術館園區，連通國道10號無須繞道，交通便利性大增，也能約10~15分鐘車程連通動工中的台積電2奈米先進製程廠區。同時高市府將逐步推動「北城計畫」二部曲，針對高鐵左營站區開發、半屏山南麓棕地轉型開發等，包括原建台水泥、東南水泥廠區遷移與重劃開發等，將帶動北高雄都市發展蛻變，地形與地貌昇華成現代化城市新門戶。透過短鏈效應，吸引半導體產業從上游IC設計、晶圓製造到下游封裝測試，形成群聚效應，市府評估5年內，將增加至少4.5萬個高薪就業機會。陸炤廷表示，翠華路旁高市鐵路地下化後地面所騰空之廊帶，經高雄市府透過都市計畫變更劃設為綠園道，左營綠園道長度約2.5公里，完工後已建構出的綠帶空間，不僅成為民眾休閒遊憩的空間，也消彌鐵軌兩側長年以來隔閡、實現縫合都市紋理冀望。左營綠園道從崇德路至左營站間園道為鐵路地下化的起點，市府規劃定位為永續自然生態區，串聯東側原生植物園、西側洲仔溼地與蓮池潭、北側之半屏山與西南側之龜山等綠色自然棲地，提供親近自然生態場域之機會。市府積極推動大美術館計畫，其中重要一環的內惟藝術中心，已完工營運，增添大美術館特區的新潮景點與人文藝術氣息，也將帶動休閒商業活動，迅速串連鐵路地下化內惟快捷站區與輕軌美術館站，有利吸引更多休閒賞景人潮。（專家意見）華友聯集團董事長陸炤廷高市府為讓左營蛻變轉型，正積極推動環境整理計畫，努力打造左營變成「新新左營」。高雄市府也將推動北城計畫、左營見城計畫、大美術館計畫等，配合台積電在中油高煉廠設廠，未來台鐵新左營站右側將規劃成IC設計重鎮。大漢神巨蛋百貨商圈納入左營圖書館生活圈的發展腹地，漢神巨蛋百貨商圈可於5~8分鐘車程，連通左營圖書館、蓮池潭風景區與國道10號高速公路，5分鐘內連結美術公園，已對生活圈房市發展，形成正面助益效果，已陸續吸引半導體大廠工程師、都會新貴與置產族持續進駐該區。

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2024房地產預測未來房市如何購？

2023/12/05

新青安房貸上路，吸引首購剛性自住買盤進場，十月份房地買賣移轉棟數年增23%，但在房地產價格居高不下的情況，消費者要如何找到價錢合理的房子呢？另外要如何依據年薪點位，找到最適合的資金配置，買到最划算、最合適的房呢？帶你一起來了解。新青安房貸在今年8月正式上路，數據顯示六都10月房地買賣移轉棟數年增23%，但實價登陸價格居高不下，消費者要如何判斷房價合不合理呢？自用型買家還能下手嗎？戴德梁行董事總經理顏炳立：「其實現在看到的價格，包括實價登錄都是極端值，它就是一個定錨價，天花板的價格都是招牌廣告價，所以消費者應該學會忍耐，就是等量等價等買氣，等那個量出來了等那個價真的緩下來了，等那個買氣是已經縮到買氣已經不好了，這時候你去議價的時候才能夠，我認為比較能夠討到便宜，但大方向來講，利率只要是控制在2點多%的話，我們都不會看到拋貨潮所以自用型的，不應該被市場上面，似是而非的這些話術所影響，你要學會去判斷，判斷房價有沒有修正合不合理。」主計處統計，台灣平均薪資為4.8萬元，但不少人努力賺錢的目標就是為了一圓買房夢，在新方案下如何挑選合適的時機、地點呢？戴德梁行董事總經理顏炳立：「等到大部分的價格都已經在往下來到，買氣已經大家認為在哀號建商在哀號，那時候就是你去談的話我覺得說，看你口袋的錢，悠閒的話就是有能力的話就買進，買進台北市的蛋白區蛋白區新舊不拘，再不行的話就是你應該不至於去跨區，要買到新北市的話，假設真的要買到新北市的話，也是一樣在所有的捷運站附近裡面，練點身體練身體，不一定在捷運站共構旁邊，只要蓋新的話你都討不到便宜，反而你是在新的附近的舊的，這個去找我就覺得是圓自己的夢，就看你的總價市場上面去決定。」房地產市場一直被視為國家經濟重要指標，不過市場充滿不確定性，投資人應審慎評估，留意投資風險。

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中央地方攜手打造亞灣2.0智慧科技新聚落

2023/12/03

基於亞灣5G AIoT（亞灣1.0）吸引超過130家廠商共同進駐，創造超過327億產值等顯著成效，中央地方再度攜手於今年5月推動亞灣2.0智慧科技創新園區，預計投入170億元，期程由5年延長加碼至7年，以擴大「用地、群聚、創新、輸出」四大構面，吸引企業旗艦群聚，同時將全台最大的5G AIoT實證場域創新應用成果推向國際。都市發展局吳文彥局長指出，亞灣2.0 43.54公頃都市細部計畫今年4月中旬也已公告實施，以智慧科技帶動高雄重工產業數位轉型與淨零轉型，發展如區域應用服務、技術創新研發及人才培育等產業中心，同時擬定獎勵企業總部機制，與中央合作推動國際級企業進駐設置總部或研發基地，爭取台灣及國際人才技術進駐共融發展。吳文彥局長表示，因應企業總部及國際人才技術進駐需求，將水岸分為前線、中線、後線，規劃多元使用，加上亞灣區充沛的腹地與便捷的聯外交通，優化升級的海空雙港營運量能與重大建設，足夠因應東南亞、印太地區及全球企業分工等對於企業投資及人才研訓之需求。市府為服務進駐亞灣企業提供所需資源及相關協助，與國公營事業地主合力推動，以產業投資獎勵容積、亞灣2.0媒合平台及設置聯合服務中心等，為申請進駐的企業提供行政、資源以及設施等3大服務，以單一窗口受理申請進駐案件，加速行政程序，並協助進駐企業相關設施設備之協調整合，為進駐的企業提供最全方位的服務，轉型高雄成為新南向戰略基地。都發局為向普羅大眾傳達5G、AI、IoT等科技未來在娛樂、觀光、交通的想像，也會在今年底推出運用實拍場景結合元宇宙影像技術，展現真實場景與虛擬空間的交錯奇幻氛圍，並融入亞灣大型展演活動剪影，引領市民開啟對高雄港灣未來城市願景的想像。

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榮總商圈千坪地11億成交　新地主曝明年蓋換屋宅

2023/12/02

近期房市買氣觀望，但不影響大建商出手購地，根據實價揭露，高雄在地建商振美建設今年6月大手筆砸下11.2億元購入左營菜公段1224坪土地，是3年來左營區總價最高的土地交易，該公司表示目前預計將規劃換屋產品，最快明年動工。今年房市景氣出現反轉，又有央行限縮土建融限貸令，不少建商暫停購地計劃，不過在地建商振美建設持續購入精華土地。根據最新實價揭露，6月振美建設以公司名義購入左營區菜公段土地，總價11.26億餘元，換算單價每坪92萬元，該筆交易也成為3年來左營區總價最高的土地交易。榮總生活圈橫跨左營和仁武，鄰近大中交流道，交通便利，為高雄購屋熱區之一。目前市區要有千坪面積的素地相當稀有，本基地為榮總商圈碩果僅存的千坪商業地，基地地形方正面寬約90米，並臨榮總路，且3面皆臨道路街巷，土地價值相對高。振美建設總經理翁志賢表示，振美一直有自己推案節奏，不受景氣影響，看準左營榮總商圈生活機能完善、交通便利，又鄰近台積電高雄廠，地段位置精華，加上台灣邁入超高齡社會，未來民眾對醫療宅需求持續升溫。

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上市房仲公布房市變化「這理由」把六縣市房價推上高峰

2023/12/01

即便總統大選將近，加上國際情勢不穩，但台灣房地產價格卻看回不回！根據信義房屋最新數據顯示，第三季全台房價指數為149.82，季增1.84%、年增3.62%，除了台南市，雙北、桃園、台中及高雄等房價都處於歷史新高水位。專家指出，房價看跌不跌，創下歷史新高，其實與目前政府打炒房主要針對預售屋，導致資金轉進中古屋市場有關。進一步各都會區房價指數與上季相較，僅台南市小跌1.12%，其餘全數上漲，其中以台中市季漲4.51%、高雄季增2.69%漲幅較高；與去年同期相較，七大都會區普遍高出0.25~6.54%，以桃園年6.54%最高。元宏不動產加值服務平台研究創辦人周昆立表示，今年房市交易清淡，Q3代表中古成屋市場的信義房價指數卻能看跌不跌，創下歷史新高，其實與目前政府打炒房主要針對預售屋，導致資金轉進中古屋市場有關。不過，隨著買氣低迷，今年建物買賣移轉件數可能會創下近五年新低量下，加上房市領頭羊的新案市場，Q3全國新案可能成交價已出現「轉跌」下跌1.27%的狀況來看，後續中古屋市場因缺乏交易量能與拉抬比價力道，漲勢估計也會明顯趨緩。周昆立指出，目前打炒房力度不斷加大，再加上升息、地緣政治衝突、明年總統大選等房市干擾因素相繼出現，今年房市狂漲的氛圍已大幅趨緩，甚至有逐漸漲不動的狀況，代表過去幾年隨便買、隨便賺的時光可能已經不再。建議民眾現在若想投資房市賺錢，需轉變思維，「瑕疵物件」、「屋主急用資金」、「潛力都更屋」這類有機會買的便宜、增值力道大的物件可以多著墨。

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社會住宅資格？社會住宅申請流程？各縣市社宅出租資訊？

2023/11/01

高房價、高租金讓很多人買不起、租不起房子，開放民眾進行社會住宅申請就是希望可以減輕大家對於「居住」的負擔。但之前北市府推出的明倫社宅卻被爆出月租金超過 4 萬元，一般人根本住不起！甚至逼得市長柯文哲出來道歉，更承諾更改未來的規劃模式。報章雜誌常常說「社會住宅」租金性價比很高，如果有機會一定要趕快去承租！但究竟社會住宅申請條件是什麼？怎樣才有資格申請社會住宅？一次租又可以租多久？各縣市的社宅租金真的都這麼貴嗎？讓我們一起來看看吧！社會住宅「社會住宅」簡單來說就是由政府蓋房子出租給民眾，或者是由政府承租民間空屋後，再轉租給民眾的住宅。同時，它的租金也會比較親民（至於便宜多少，會因為家庭收入不同而有差異，後面筆者會再詳細做介紹）。跟過去大家比較熟悉以出售為主的「國民住宅（國宅）」、「合宜住宅」不同，社會住宅是「只租不售」的，這樣的作法可以讓政府提供的住宅資源能夠循環利用，照顧更多有需要的人。社會住宅資格社會住宅完工後就會開始招租，各縣市政府會將租金、租期、承租資格及申請方式等相關資訊公告周知，相關資料也會公布在各縣市政府住宅單位的網頁，所以如果有承租社會住宅需求的民眾都要到各縣市政府住宅單位洽詢或至官網查詢喔！基本上各縣市的標準大方向都差不多，最主要會差在「收入的範圍限制」以及「設籍」的詳細規定上，所以筆者這邊除了介紹內政部法定的社會住宅申請資格，也額外列出六都的社會住宅資格讓大家做個參考，詳細資訊仍需參閱各縣市的相關網站為主喔！內政部社會住宅申請資格依據《內政部興辦社會住宅出租辦法》的規定，申請社會住宅的國民要符合以下條件：滿 18 歲國民在社宅所在地的直轄市、縣（市）設有戶籍，或未設籍於當地且在該地就學、就業申請人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，在社宅所在地的直轄市、縣（市）都沒有房子申請人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，沒有人已經承租社宅所在地直轄市、縣（市）內的任何社會住宅或政府興辦的出租住宅，且沒有領取其他政府住宅貸款利息或租金補貼家庭年所得應低於申請年度社會住宅所在地直轄市、縣（市） 50% 分位點家庭的平均所得，且所得總額按家庭成員人數平均分配，每人每月不得超過最低生活費 3.5 倍台北社會住宅申請資格根據《台北市社會住宅出租辦法》的規定，想在台北市承租社會住宅要具備下列條件：滿 20 歲國民在台北市設有戶籍，或在台北市就學、就業申請人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，在台北市都沒有房子申請人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，沒有人已經承租台北市國民住宅、公營住宅或社會住宅 111 年度家庭年收入所得低於 167 萬，且家庭每人每月平均所得總額不得超過 65,387 元新北社會住宅申請資格根據《新北市社會住宅承租辦法》的規定，想在新北市承租社會住宅要具備下列條件：滿 20 歲 or 未滿 20 歲已結婚國民在新北市設有戶籍，或在新北市就學、就業申請人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，在新北市、臺北市、基隆市、桃園市都沒有房子申請人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，沒有人已經承租新北市國民住宅、公營住宅或社會住宅 111 年度家庭年收入所得低於 132 萬，且家庭每人每月平均所得總額不得超過 55,300 元桃園社會住宅申請資格根據《桃園市社會住宅出租辦法》的規定，想在桃園市承租社會住宅要具備下列條件：滿 18 歲國民在桃園市設有戶籍，或在桃園市就學、就業家庭成員在桃園市、台北市、新北市、基隆市、新竹市、新竹縣都沒有房子家庭成員沒有人已經承租桃園市社會住宅且未同時享有中央政府或他直轄市、縣（市）政府辦理的相關住宅補助（可切結放棄） 111 年度家庭每人每月平均所得總額不得超過 53,484 元家庭成員所有之不動產低於受理申請當年度桃園市公告之中低收入戶不動產金額（ 111 年度為 540 萬元）［註］家庭成員指的是申請人、申請人配偶、申請人戶籍內直系親屬、申請人配偶戶籍內直系親屬、申請人或其配偶孕有之胎兒以及申請人父母均已死亡，且其戶籍內有需要照顧之未成年或身心障礙兄弟姊妹（須無配偶）台中社會住宅申請資格根據《台中市社會住宅出租辦法》的規定，想在台中市承租社會住宅要具備下列條件：滿 20 歲國民 or 於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家的未成年人 or 在 2022/12/31 前已結婚的未成年人在台中市設有戶籍，或在台中市就學、就業申請人、共同居住者及其配偶，在全台都沒有房子申請人、共同居住者及其配偶，沒有人已經承租台中市國民住宅、公營住宅或社會住宅，且未同時享有中央政府或他直轄市、縣（市）政府辦理的住宅貸款利息、租金補助或補貼（可切結放棄） 111 年度家庭年收入所得低於 124 萬，且家庭每人每月平均所得總額不得超過 54,152 元共同居住者及其配偶之不動產低於受理申請當年度台中市公告之中低收入戶不動產金額（ 111 年度為 534 萬元）共同居住者無本辦法所定不得申請承租社會住宅之情事［註］共同居住者指的是申請人、申請人配偶、申請人或其配偶戶籍內之直系三等親或旁系二等親及其戶籍外配偶台南社會住宅申請資格根據《台南市社會住宅出租辦法》的規定，想在台南市承租社會住宅要具備下列條件：滿 20 歲國民在台南市設有戶籍家庭組成至少需有配偶或有直系親屬設籍於同一戶年滿 40 歲的單身者或是申請人父母均已死亡，且戶籍內有未滿 20 歲或已滿 20 歲仍在學、身心障礙或無謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者，不受第三點限制家庭成員在全台都沒有房子家庭成員沒有人已經承租台南市公營住宅或社會住宅，且未同時享有中央政府或他直轄市、縣（市）政府辦理的相關住宅補助 111 年度家庭年收入所得低於 128 萬，且家庭每人每月平均所得總額不得超過 49,805 元［註］家庭成員指的是申請人、配偶、申請人或其配偶之戶籍內直系親屬、申請人或其配偶之戶籍內直系親屬之戶籍外配偶高雄社會住宅申請資格根據《高雄市社會住宅出租辦法》的規定，想在高雄市承租社會住宅要具備下列條件：滿 18 歲國民在高雄市設有戶籍，或在高雄市就學、就業家庭成員在高雄市都沒有房子家庭成員沒有人已經承租高雄市社會住宅或政府興辦的出租住宅，且未同時享有中央政府或他直轄市、縣（市）政府辦理的相關住宅補助（可切結放棄） 111 年度家庭每人每月平均所得總額不得超過 50,467 元［註］家庭成員指的是申請人、配偶、申請人或其配偶之戶籍內直系卑親屬社會住宅優先戶資格上面介紹各縣市的社會住宅資格，主要是針對「一般戶」的限制，如果你符合以下這些「優先戶」資格，申請社會住宅時會有優先順序喔！低收入戶或中低收入戶、特殊境遇家庭育有未成年子女 3 人以上（未來《住宅法》修法通過後會改為 2 人以上）於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家未滿 25 歲者、 65 歲以上老人受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女身心障礙者感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者原住民災民遊民因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人其他經主管機關認定者社會住宅租期就像前面說的，社會住宅只「租」不「售」，而且為了要讓更多人能夠享受到這樣的福利，並沒有辦法讓租戶永遠的租下去。根據《內政部興辦社會住宅出租辦法》的規定，社會住宅租期原則上是「 3 年一約」，在沒有特殊違規情況下最多可以續約一次，也就是一般人最多可以住在這裡 6 年（ 3 年+ 3 年）。但如果是以原住民、低收入戶及其他特殊身分申請的人，只要特殊身份一直存在，就可以延長租期，最長可以到 12 年。承租人在租賃期限屆滿時，如果依然符合承租資格者，可以在租賃期限屆滿的 30 日前，檢附相關文件，以書面申請續租；如果屆期未申請或申請未獲核准，那社會住宅租賃關係就在租賃期限屆滿時消滅。所以如果你是符合身份想要申請續租的租客，千萬要記得提出續租申請喔！社宅租金社會住宅的租金大致可以區分為一般戶、優先戶：一般戶：租金約是市場行情的 8 折，租期最長 6 年優先戶：租金約是市場行情的 5 ～ 7 折，租期最長 12 年如果以台北市為例，社會住宅的「正常租金」，也就是在不考慮任何身份、補貼的情況下，是以周圍租賃市場的租金 85 折計算。也就是說，社會住宅所在的區域如果周圍住宅租金價格越高，社宅的租金基礎也會越高。而且這個標準也會每三年，依照周遭行情變動情況決定是否調整（調升、調降都有可能）。但市場租金的 85 折其實對於某些家庭來說還是個沉重的負擔，也因此台北市社宅的租金也會設置「分級租金補貼」的制度，依照「家庭年所得」在「台北市家庭平均年所得分位點」的落點，給予一定金額（ 3000 ～ 11,000 元）的租金補貼。所以說如果以明倫社宅最貴的四房型為例，只有家庭所得位於 40% ～ 50 ％分位點，也就是年收入 140 萬～ 158 萬的承租家庭，才需負擔 4 萬元房租。對於真正有需求的民眾來說，實際的承租租金並不會像帳面上看到的這麼高喔！社會住宅申請流程看完之後也很想申請社會住宅嗎？快來看看社宅的申請流程：到各縣市政府得網站「線上下載申請書」或「到各縣市政府索取申請表」備好所需的文件後，「填妥申請書寄送」各縣市受理處收件進入「資格審查」後，由縣市政府進行「公開抽籤」中籤戶接獲通知後，可以辦理後續「選屋」、「公正簽約」及「入住」事宜社會住宅優缺點社會住宅優點・屋齡較新：社會住宅多為近幾年完工建成的，整體來說屋齡相較國宅、合宜宅或是市面上中古屋為新。・租金親民：租金約為市價的 8 折（優先戶 5 ~ 7 折）， CP 值較高。・可以報稅：社會住宅租金可以報稅，對民眾來說有節稅的效果。社會住宅缺點・需等待抽籤：中籤率通常不到 10%。・戶數較多：社會住宅戶數通常較多，因此容易出現鄰居素質不一、出入複雜以及公設共用時間拉長等問題。・僅可續約一次：如果不是優先戶，最多只能在社會住宅住 6 年就要被迫搬家。・需自備傢俱：過往的社會住宅多為毛胚交屋，因此需要自帶傢俱入住，不過近年的社宅漸漸豪宅化，設備也越來越齊全。

稅務法規

新建建物設太陽能設備賴正鎰籲：給建商2％容獎

2023/06/04

立法院三讀通過《再生能源發展條例》修正草案，增訂新建建物屋頂要設置太陽能發電設備，鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰今天說，這是好政策，建議政府加速訂定相關子法，希望能給建商至少2％的容積獎勵，因為對多數建商來說，太陽能板及儲能設備的成本太貴，「一定要有獎勵，沒獎勵應該沒有人想做」。立法院昨天三讀通過《再生能源發展條例》修正草案，增訂新建、增建及改建符合一定條件的建築物，屋頂應設置一定裝置容量以上的太陽光電發電設備。但相關子法還要經過經濟部及內政部營建署等跨部門討論。對此，賴正鎰說，這是很好的綠能政策，講了20多年終於實現，好處多多，像是鄉林在好幾年前就開始在社區頂樓加裝太陽能板，並透過大量綠化，甚至在頂樓或露臺設置「空中菜園」，並申請綠建築，在新案推出前就有納入規劃設計，頂樓在施作太陽能板屋頂時，就做好防水層，讓大樓社區管委會不需要做二次施工，不僅屋頂隔熱，還能做到減少碳排、生產綠能等好處。不過，外界擔心修法通過後到正式實施問題可能面臨一堆問題，賴正鎰強調，太陽能板建置的成本高，還需要日照分析及裝設方位討論等問題，若是旁邊有其他超高樓層的建築物，可能就會被阻擋日照，造成太陽能板無法充分發揮效益等問題，有些硬體及電力傳送等技術問題，都要考驗建築設計師在設計規劃的功力，還要考量到建築物的整體美觀，架設建材及住戶安全標準等問題。母法通過修訂後，但相關子法還沒訂定，沒有那麼單純，因為還可能涉及營建法規，太陽能板屬於附加設施，要裝設在頂樓，也必須要有足夠空間，如果立法通過後，在多數建商還沒有做好準備時，馬上就要強制上路推動，有可能增加開發商的營建成本，甚至可能轉嫁到房價上。賴正鎰建議，政府應先找建商及開發商討論，政府是否先考慮以提高獎勵，給予建商設計新建案時，多給2％容積獎勵，且太陽能屋頂下方空間，應不設限高且不計面積，讓建商規畫公設給住戶使用等方式，必能加速屋頂種電的面積，他也希望政府公共實施時，能給建商至少半年的緩衝期，讓各界可以依法逐步配合新法規。

買屋相關

六都房市買賣移轉棟數回溫

2023/06/04

六都昨（1）日公布5月買賣移轉棟數，共21,368棟，月增33.7%、年減6.4%，為近三年同期新低，5月明顯較上月回溫不少，專家指出，主要有三因素，包括市場景氣轉變、工作天數較上月多三成及短期大量交屋的關係。信義房屋（9940）不動產企研室專案經理曾敬德表示，會造成短期移轉大幅波動主要有三個因素，首先市場景氣明顯轉變，第二個就是地政機關當月上班天數，第三個則是短期大量交屋，也會造成移轉短期波動，而這次很明顯主要影響力量是來自於工作天數影響，4月地政機關只開門上班17天，進件辦理房屋移轉的案量相對較少，5月地政機關開門工作天數高達23天，工作天數比起4月多出35%，因此出現移轉棟數增加的現象，但觀察實際上仲介交易狀況，3、4月表現其實差異不大。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，5月的建物買賣移轉棟數反映的是4月至5月初的市況，因平均地權條例修法大致底定大致抵定，政策衝擊淡化，房市也回歸供需基本面，自住、長期置產需求撐盤，交易量回穩，加上5月新屋交屋潮挹注交易量能，讓六都5月建物買賣移轉量較4月成長33.7%。綜觀六都5月份買賣移轉棟數，台北市2,553棟，月增29.3%、年減16.8%，新北市5,562棟，月增43.9%、年減2.8%，桃園市3,724棟，月增40.3%、年減2.8%，台南市1,952棟，月增8.7%、年減12.6%，高雄市3,525棟，月增34.0%、年減3.4%。六都5月移轉量都優於4月，新北市及桃園市月增4成居冠六都，但六都買賣移轉棟數跟去年同期比則有深淺不一的跌幅，其中台北市減少16.8%跌幅最大。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，各都交易熱區在5月有所成長，尤其相對低價區買方較容易買單，有就業人口紅利的地區成交復甦機會大，如桃園市的龍潭區5月月增幅將近1倍，蘆竹區及觀音區也有近8成的漲幅，另外新北市蘆洲區、樹林區、汐止區單月移轉棟數站上3位數，也都有6成的月增幅，除了交屋挹注外，買方因核心蛋黃區價格高漲而轉進周邊區域的態勢明顯。至於南二都以高雄市回溫較為顯著，台積電議題對區域還是略有強心劑作用，反觀台南市交易顯得平淡。

稅務法規

田僑仔注意！農地變更將走入歷史　趕末班車有3要件

2023/06/04

國土計畫法將於2025年5月1日正式上路，也代表已施行將近50年的區域計畫法即將落幕。未來在國土計畫法的體系下，土地使用分區不能變更，僅可申請同意使用或是取得使用許可，這也代表過去農地可變更為建地或特定目的事業用地即將成為歷史。目前新法上路前的這段時間，也將成為想辦理農地變更者的「最後機會」。未來、在民國114年5月1日以後，現有都市計畫內土地以及國家公園土地將仍受都市計畫法和國家公園法管制，但管制非都市土地的區域計畫法及相關子法將停止適用，全面改由受國土計畫法管制，故農地必須在114年4月30日前完成變更（非掛件），方可享受農地變更所帶來的符合土地使用需求、建蔽率提高以及土地增值的好處。目前在既有區域計畫法的體系下，農地若想做特定目的使用，依土地面積不同大致可以分為容許使用、使用地變更編定和使用分區變更等三種方法。容許使用需要向主管機關提出經營計畫，變更編定需要檢附農業用地變更使用說明書和興辦事業計畫書，變更使用分區則需要取得開發計畫許可。農地若想變更為建地或特定目的使用，首先要確定土地非位於第一級環境敏感區（特定水土保持區、水庫蓄水範圍或優良農田等），其次基地最好臨接8米以上計畫道路或現有巷，最後若基地位於山坡地，則須在變更編定前取得水土保持完工證明書。若農地的地主想要將農地變更為建地(須符合特定條件)、露營場、長照中心、休閒農場或太陽能光電場等使用項目，變更使用地編定(土地面積2公頃以下)相較於變更使用分區(土地面積2公頃以上)容易，時程亦較短，變更使用地編定時間約1年半至2年左右，目前距離國土計畫全面施行尚餘約2年，故目前已經是農地最後的變更機會。由於，農地變更後可做的類型相當廣，包含農產品或水產品集貨及運銷場所、廢棄物清理設施、土資場、運動場館、社會福利設施、宗教建築、長期照顧服務機構、寵物生命紀念設施以及特定工廠設施等使用等，可大幅提升土地使用價值。尤其台灣將在2025年步入超高齡社會，長照機構是未來需求孔急的設施，若能把握國土計畫法上路前，將農地變更為特定目的事業用地，不僅能符合未來潮流所需，更加能大幅提升土地價值，發揮土地最大效用，農地所有者千萬讓錯過這最後機會，別讓權益睡著了！

房屋智庫REPORT